Содержание
- Терминология.
- Что такое доверительное управление и его цели.
- Заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом.
- Передача недвижимости в доверительное управление.
- Обособление недвижимого имущества доверительным управляющим.
- Доверительное управление коммерческой недвижимостью.
- Безвозмездное, доверительное управление недвижимостью.
- Государственная регистрация доверительного управления недвижимым имуществом.
- Кто должен регистрировать доверительное управление недвижимостью.
- Срок регистрации доверительного управления недвижимым имуществом.
- Перечень документов, предоставляемых для регистрации доверительного управления недвижимостью.
- Государственная пошлина за регистрацию доверительного управления объектом недвижимости.
- Подтверждение государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление.
- Прекращение договора доверительного управления недвижимым имуществом.
- Разница между доверенностью и договором доверительного управления недвижимым имуществом.
- Договор доверительного управления недвижимым имуществом.
- Заключение.
Cразу хочу отметить, что объектом доверительного управления может быть всё что угодно, а не только недвижимое имущество. В этой статье я намерен рассмотреть лишь ту часть, которая связанна именно с объектами недвижимого имущества. Дополнительно сообщаю, что опускаю некоторые подробности доверительного управления недвижимым имуществом входящим в состав паевых инвестиционных фондов, так как такое управление местами сильно разнится с управлением имуществом находящимся в собственности физических и юридических лиц и такая специфика дополняется другими законами и законодательными актами.
Терминология
Выгодоприобретатель – это собственник объекта недвижимости за редким исключением.
Учредитель доверительного управления – это в большинстве случаев тот же собственник объекта недвижимости. В редких случаях третья сторона.
Доверительный управляющий – это лицо (ИП, ООО, или в редких случаях физическое лицо), которому передаются права на основании договора доверительного управления или правил доверительного управления (в случай с паевыми фондами). Данное лицо в соответствии с договором использует и распоряжается недвижимостью, в целях извлечения прибыли для выгодоприобретателя.
Немного проясню про «редкие случаи». В соответствии с законом возможны случаи, когда учредителем доверительного управления являются третьи лица: администрация, органы опеки и попечительства или нотариусы. Всё это связано с недееспособными лицами, либо с управлением наследственным имуществом, когда для сохранения недвижимости в надлежащем состоянии, а также для извлечения выгоды для недееспособного собственника или наследника, недвижимое имущество передается в доверительное управление организации или даже физическому лицу (да, доверительный управляющий - физическое лицо возможен, но только в исключительных случаях, установленных законом). В таких случаях учредитель, выгодоприобретатель и собственник могут быть разными лицами.
ГК РФ Статья 1015. Доверительный управляющий
ГК РФ Статья 1014. Учредитель управления
Что такое доверительное управление и его цели
Доверительное управление имуществом – это форма передачи прав и обязанностей собственника объекта недвижимости третьему лицу, для извлечения последним выгоды из пользования и распоряжения таким имуществом для выгодоприобретателя.
Из формулировки выше, основная цель передачи недвижимого имущества в доверительное управление для собственника – это извлечение выгоды от пользования имуществом без трудозатрат на управление им.
Доверительный управляющей же действует для получения вознаграждения за услугу по управлению недвижимостью, которая может включать в себя весь спектр услуг, от сдачи имущества в аренду и поддержании его в удовлетворительном состоянии, до отчуждения имущества.
Договором доверительного управления недвижимостью устанавливаются права, временно передаваемые собственником доверительному управляющему. Таким образом определить законность действий доверительного управляющего, а также выявить его диапазон прав можно только из договора доверительного управления недвижимостью, а в случае, когда доверительным управляющим является паевой инвестиционный фонд из правила доверительного управления.
ГК РФ Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом
Заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом
В договоре доверительного управления объектом прав которого является недвижимое имущество, нас интересует:
- форма договора;
- существенные условия договора;
- права и обязанности передаваемые доверительному управляющему;
- вознаграждение доверительного управляющего и порядок его уплаты;
- ответственность доверительного управляющего и порядок расторжения договора.
ГК РФ Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом
ГК РФ Статья 1013. Объект доверительного управления
Форма договора доверительного управления недвижимостью
Договора доверительного управления недвижимостью должен быть заключен в той же форме, что и договор купли-продажи по отчуждению такого объекта недвижимости.
Иными словами, в случае если договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то и договор доверительного управления должен быть заключен в нотариальной форме. В противном случае достаточно простой посменной формы.
Несоблюдение формы договора доверительного управления недвижимым имуществом или требования о регистрации прав доверительного управления недвижимостью, влечет недействительность такого договора.
ГК РФ Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом
Существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом
- Объект или объекты недвижимости, передаваемые в доверительное управление.
- ФИО или наименование юридического лица, являющегося учредителем управления или выгодоприобретателем.
- Размер и форма вознаграждения доверительного управляющего в случае возмездной основы.
- Срок действия договора.
Срок договора доверительного управления ограничен пятью годами. Законом предусмотрена пролонгация договора на тех же условиях и на тот же срок при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора.
ГК РФ Статья 1016. Существенные условия договора доверительного управления имуществом
Иное содержание договора доверительного управления недвижимостью
Список существенных условий является достаточным для признания договора заключенным, но не является исчерпывающим для предупреждения возможных споров, почему и рекомендуется также добавить важные дополнительные условия:
- подробные описание сроков и порядка уплаты вознаграждения доверительному управляющему;
- ясное и чёткое описание передаваемых прав доверительному управляющему;
- указание возможности или невозможности передачи своих прав и обязанностей в отношении объекта или объектов доверительного управления третьим лицам;
- в какой срок, в каком порядке и из каких средств доверительный управляющий обязан уплачивать коммунальные расходы и иные платежи, связанные с поддержанием объекта недвижимости в надлежащем состоянии;
- в какой срок и за чей счёт должны уплачиваться штрафы, пени и прочие неустойки связанные с ненадлежащим управлением объектом недвижимости (соответственно они должны быть уплачены доверительным управляющим в соответствии с законом, но лишним не будет);
- в частных случаях возможно предоставление залога доверительным управляющим во исполнения своих обязательств по договору доверительного управления, для чего требуется полное описания объекта залога, а также случаев, при которых возможно обращение взыскания на залог;
- условия досрочного расторжение договора доверительного управления в одностороннем порядке;
- момент вступления договора в законную силу.
Передача недвижимости в доверительное управление
Передача недвижимости в доверительное управление осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимого имущества. Акт приема-передачи доверительному управляющему ничем не отличается от акта приема-передачи используемому при сделках купли-продажи или аренды. Можете скачать его в конце статьи.
Обособление недвижимого имущества доверительным управляющим
Всё недвижимое имущество, переданное в доверительное управление, должно быть обособленно от иного имущества находящегося в доверительном управлении доверительного управляющего, а также от его собственного имущества. Для достижения этой цели, закон обязывает доверительного управляющего вести отдельный баланс и открывать специальный счёт, для каждого учредителя.
ГК РФ Статья 1018. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении
Доверительное управление коммерческой недвижимостью
Данный вид доверительного управление не предусматривает каких-либо существенных отличий сути договора доверительного управления имуществом, поэтому назначение объекта недвижимости не играет существенной роли при заключении договора доверительного управления имуществом.
Безвозмездное, доверительное управление недвижимостью
По сути своей договор безвозмездного, доверительного управления недвижимым имуществом, ничем не отличается от возмездного, за исключением (сейчас будет неожиданно) части определения оплаты вознаграждения доверительному управляющему. Таким образом, для преобразования договора из возмездного в безвозмездный, достаточно явно указать в договоре, что услуги доверительного управления оказываются безвозмездно, так как особые правила безвозмездного, доверительного управления законом не предусмотрены.
Государственная регистрация доверительного управления недвижимым имуществом
Права по договору доверительного управления недвижимостью подлежат государственной регистрации. Договор доверительного управления вступает в силу с момента его подписания, но по аналогии и с договором купли-продажи для третьих лиц он считается заключенным с момента государственной регистрации передаваемых по нему прав. Таким образом до регистрации прав в регистрирующем органе, ответственность перед третьими лицами в отношении объекта недвижимости будет нести собственник, а не доверительный управляющий.
Отмечу, что говорить, а тем более указывать в документах: «регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом», абсолютно не, верно, так как сам договор государственной регистрации не подлежит. Государственной регистрации подлежат только права по договору.
Кто должен регистрировать доверительное управление недвижимостью
При заключении договора доверительного управления в простой письменной форме, за регистрацией доверительного управления обращаются обе стороны. В случае нотариального удостоверения договора доверительного управления, за регистрацией может обратиться либо нотариус удостоверивший договор, либо одна из сторон.
Срок регистрации доверительного управления недвижимым имуществом
В простой письменной форме:
- семь рабочих дней при подаче документов через кадастровую палату;
- девять рабочих дней при подаче через МФЦ.
В нотариальной форме:
- три рабочих дня при подаче чрез кадастровую палату;
- пять рабочих дней при подаче через МФЦ;
- в течение следующего рабочего со дня поступления в регистрирующий орган в случае подачи нотариусом в электронном виде.
Перечень документов, предоставляемых для регистрации доверительного управления недвижимостью
- Договор доверительного управления или правила доверительного управления (в случае управления недвижимым имуществом в составе паевого фонда) или иной документ, являющийся основание возникновения права доверительного управления (судебный акт, государственный акт, акт органа местного самоуправления).
- Документ, удостоверяющий личность заявителя, а также документ, подтверждающий его полномочия (в случае действия по доверенности или иных случаях представительства).
Государственная пошлина за регистрацию доверительного управления объектом недвижимости
Государственная пошлина взимается за каждый объект недвижимости, передаваемый в доверительное управление, и составляет:
- 2 000 рублей – для физического лица или ИП;
- 22 000 рублей – для организаций.
Стороны договора оплачивают государственную пошлину в равных долях, за исключением случаев управления недвижимым имуществом входящим в состав паевого фонда (в таком случае госпошлина полностью оплачивается паевым фондом и относится к расходам на доверительное управление).
В случае обращения за государственной регистрацией доверительного управления одной стороны по договору (в случае нотариального формы договора), то сторона, обратившаяся за такой регистрацией, уплачивает государственную пошлину в полном объеме.
Подтверждение государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление
Подтверждение передачи объекта недвижимости в доверительное управление является запись в ЕГРН. После проведения государственной регистрации в подтверждение, заявителю выдается выписка из ЕГРН, содержащая в разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» соответствующую запись об обременение прав доверительным управлением.
Прекращение договора доверительного управления недвижимым имуществом
Договор доверительного управления недвижимостью может быть прекращен по соглашению сторон, а также вследствие:
- смерти выгодоприобретателя или ликвидации юридического лица, являющегося выгодоприобретателем, при отсутствии иных условий на этот случай в договоре;
- отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, при отсутствии иных условий на этот случай в договоре;
- смерти доверительного управляющего;
- признания доверительного управляющего недееспособным или ограничено дееспособным;
- признания доверительного управляющего безвестно отсутствующим;
- признания доверительного управляющего банкротом;
- отказа доверительным управляющим или учредителем управления от доверительного управления в связи с невозможностью доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление;
- одностороннем отказе учредителя от договора доверительного управления по иным причинам (непредусмотренным п. 1 ст. 1024 ГК РФ), при условии выплаты причитающегося доверительному управляющему по договору доверительного управления вознаграждения;
- банкротства учредителя;
- отчуждения управляющей компанией недвижимого имущества находящегося в составе паевого инвестиционного фонда.
При прекращении доверительного управления, имущество передается учредителю управления, что важно, в случаях если учредитель и собственник разные лица.
В случае одностороннего отказа от договора доверительного управления, отказывающаяся сторона обязана должна уведомить противоположную сторону об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрено иное.
ГК РФ Статья 1024. Прекращение договора доверительного управления имуществом
Приказа Росрегистрации от 25.07.2007 N 157 "Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, и сделок с ним"
Разница между доверенностью и договором доверительного управления недвижимым имуществом
Доверительное управление недвижимым имуществом несколько похоже на выдачу доверенности, но имеет ряд существенных отличий:
- Стороны, заключающие договор доверительного управление недвижимым имуществом, не могут отказаться от его исполнения за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (в случае с доверенностью, доверитель, может отозвать доверенность в любой момент).
- Услуги по договору доверительного управления недвижимостью могу быть оказаны за вознаграждение, при этом остаётся возможность заключить сторонами договор на безвозмездной основе.
- Собственник объекта недвижимости на время доверительного управления лишается прав, переданных по договору доверительного управления недвижимым имуществом. Например, если собственником были переданы права по распоряжению недвижимым имуществом, на время действия доверительного управления собственник объекта недвижимости не может распоряжаться недвижимостью, а именно заключать сделки по отчуждению. В таком случае сделка заключается управляющим, с указанием в договоре, что недвижимость находится в его доверительном управлении.
- Доверительное управление регистрируется в ЕГРН. Таки образом сторона по сделке с недвижимым имуществом может удостовериться в том, что управляющий действует законно (в ЕГРН указывается ФИО или наименование юридического лица и документ, на основании которого переданы права).
- Для расчётов, связанных с исполнением договора доверительного управления, доверительным управляющим открывается специальный счёт, а не как в случае действия по доверенности, оплачивается из личных денег поверенного или денег переданных поверенному доверителем без каких-либо подтверждений.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом
Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом вы можете скачать в конце статьи или по ссылке.
Акт приема-передачи к нему можете также скачать в конце статьи.
Заключение
Доверительное управления является очень удобным инструментом для временной передачи прав на недвижимое имущество третьему лицу, которым можно установить требования собственника по управлению его недвижимостью, а также обеспечить выплату вознаграждения противоположной стороне, и в сухом остатке – это единственное верное решения для тех кто управляет недвижимость профессионально.
Самым близким аналогом является доверенность, но как мы с вами выяснили, она имеет большое количество недостатков перед доверительным управлением, как для собственника, так и для доверительного управляющего.
Я с превеликим удовольствием отвечу на все ваши вопросы в комментариях! Не стесняйтесь - спрашивайте.
