Содержание

1. Виды ограничений и обременений, связанные с распоряжением объектом недвижимости.
   
   1. Ипотека в силу закона.
   2. Ипотека в силу договора.
   3. Запрет на совершение регистрационных действий (Арест).
   4. Доверительное управление.
   5. Аварийное жильё.
2. Виды ограничений и обременений связанные с правом пользования объектом недвижимости.
   
   1. Аренда.
   2. Рента.
   3. Доверительное управление.
   4. Ограничения, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ.
3. Заключение.

Виды ограничений и обременений, связанные с распоряжением объектом недвижимости

К этому виду ограничений относятся ограничения либо вовсе не позволяющие совершить регистрационное действие по переходу права собственности, либо требующее согласия третьего лица на такое регистрационное действие.

Стоить отметить, что ввиду изменения законодательства, на сегодняшний день возможна государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, находящееся в залоге, без согласия залогодержателя, но с отметкой об оспоримой сделке. Такие сделки могут быть расторгнуты кредитором в один миг и поэтому такие ограничения я всё же связываю с ограничениями распоряжения имуществом.

Таковыми являются следующие виды ограничений прав на распоряжение недвижимым имуществом:

1. Ипотека в силу закона.
2. Ипотека в силу договора.
3. Запрет на совершение регистрационных действий (Арест).
4. Доверительное управление.
5. Аварийное жильё.

Ипотека в силу закона

К данному виду ограничений относятся залоги в пользу третьих лиц вытекающие из сделок, обеспечение которых залогом явно предусмотрено законом. Регистрируется ипотека в силу закона одновременно с переходом права собственности объекта недвижимости на основании договора купли-продажи и заявления покупателя.

Наиболее ярким и в то же время распространённым примером является приобретение объекта недвижимости на заемные средства банка. В таком случае в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998, приобретаемый на заемные средства объект недвижимости будет находиться в залоге кредитора до момента полного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Ещё один вариант в силу закона — это залог в пользу продавца. Данный вид залога так же предусмотрен законом. В случае неполного расчёта по договору купли-продажи, в соответствии с законом возникает залог в пользу продавца (если иное не установлено договором). Таким образом обеспечивается исполнение договора покупателем в части оплаты его цены, а в худшем сценарии (отказа покупателя от исполнения своих обязательств по договору), обеспечивается возврат продавцу недвижимого имущества в натуре на условия общих положений о последствиях недействительности сделки (167 ГК РФ). 

Ипотека в силу договора

Отличие ипотеки в силу закона от ипотеки в силу договора в том, что ипотека в силу договора может возникнуть после возникновения права собственности, а не одновременно с возникновением права собственности (как в случае с ипотекой в силу закона) и возникает она на основании договора об ипотеке, а не на основании обстоятельств вытекающих из сделки купли-продажи. Регистрация ипотеки в силу договора происходит на основании договора об ипотеке, договора займа, а также заявлений всех участников такого договора.

Отмечу, что договор об ипотеки не является самостоятельным обязательством, а является лишь обеспечением обязательств по другому договору. Именно поэтому в случае кредита под залог имеющейся недвижимости имеют места два документа: договор займа и договор об ипотеке.

Запрет на совершение регистрационных действий (Арест)

Такое ограничение прав устанавливается и снимается регистрирующим органом исключительно на основании решения судебного пристава. Как видно из наименования должности, судебный пристав руководствуется решением суда. Таким образом любой арест вытекает из решения суда. Суд принимает решение об аресте недвижимости ответчика во исполнение каких-либо обязательств. 

Наиболее распространённая причина ареста — это обеспечение возврата денежных средств третьему лицу. Третьим лицом может быть кто угодно. От кредитора, не получившего ему причитающегося, до лица, которому было назначена судом компенсация по гражданскому или уголовному делу. 

Менее распространённой причиной ареста является - обеспечение принадлежности имущества конкретному лицу до завершения судебного спора. Такое решение суда может быть обусловлено ходатайством стороны по судебному спору во избежание передачи имущества иным лицам.

Как я уже отметил выше, всё вытекает из решения суда и постановления судебного пристава лишь отражает требования суда. По сему выясняя основания наложения ареста, необходимо обращаться к судебному решению.

Доверительное управление

Доверительное управление является ограничением связанным с распоряжением имуществом, потому как при передаче собственником права распоряжения недвижимым имуществом в доверительное управление, собственник на время доверительного управления теряет право самостоятельного распоряжения недвижимым имуществом, при этом доверительный управляющий приобретает такое право.

Исходя из вышеизложенного, мы приходим к выводу, что в случае, если право распоряжения недвижимым имуществом было передано доверительному управляющему, то и сделки относительно недвижимого имущества должны быть заключены с доверительным управляющим, а не с собственником объекта недвижимости.

Удостоверится в переданных правах можно из правил доверительного управления, установленных между собственником и доверительным управляющим.  

Аварийное жилье

В случае признания объекта недвижимости аварийным, переход права собственности на такое недвижимое имущество невозможен. С 01.02.2022 года в выписке из ЕГРН в обязательном порядке должна содержаться отметка об аварийности недвижимого имущества.

Виды ограничений и обременений связанные с правом пользования объектом недвижимости

Такие ограничение не влекут невозможности перехода права собственности, но не позволяют пользоваться в полной мере объектом недвижимого имущества.

Таковыми являются следующие виды ограничения прав на пользования недвижимым имуществом:

1. Аренда.
2. Рента.
3. Доверительное управление.
4. Ограничения, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ.

Аренда

Аренда, на время её действия, лишает собственника права пользования объектом недвижимости, а арендополучателя соответственно наделяет таким правом, при этом аренда не лишает собственника права распоряжения недвижимым имуществом.

В случае заключения сделки купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде, покупатель по такой сделке ставится правопреемником арендодателя по договору аренды и будет обязан исполнять права и обязанности по заключённому ранее продавцом договору аренды.

Обязательно необходимо изучить договор аренды перед приобретением объекта недвижимости.

Рента

Рента чем-то схожа с договором аренды. До окончания ренты, собственник так же, как и в случае аренды, передаёт права пользования объектом недвижимости, но помимо этого ещё обязан уплачивать оговорённую сумму рентополучателю.

Как и в случае с арендой, в случае сделки купли-продажи объекта недвижимости, покупатель становится правопреемником продавца - рентодателя по ранее заключенному им договору ренты, из которого и вытекают все вновь приобретенные покупателем права и обязанности.

Доверительно управление

Так как в доверительное управление может быть передано помимо права распоряжения и право пользования недвижимым имуществом, такое ограничение мы просто обязаны отнести, в том числе и к ограничениям прав пользования.

С правом пользования дела обстоят абсолютно идентично праву распоряжения. На основании доверительного управления право пользования может быть передано доверительному управляющему, и собственник объекта недвижимости временно теряет такое право до момента окончания срока действия доверительного управления.

Передаваемые от собственника к доверительному управляющему права, устанавливаются в правилах доверительного управления.

Ограничения, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ

Данные ограничения прав распространяются только на земельные участки. Под них может попадать участок целиком либо часть земельного участка. Ограничения носят различный характер от незначительных до запрещений даже вскапывать землю больше допустимой глубины, не говоря о строительстве.

Данные ограничения в обязательном порядке отображаются в выписке ЕГРН в графе «Особые отметки». В разделе № 4 выписки из ЕГРН и его подразделах указываются поворотные точки ограничения, из которых можно сделать вывод какая часть участка затронута таким ограничением. В этом же разделе указаны основания внесения данных сведений в ЕГРН, а также закон и статья, предусматривающая данное ограничение.

Заключение

В последние годы государство порядком поработало в направлении наведении порядка регистрации прав собственности и ограничений к ним. Например, информацию по всем видам ограничений из этой статьи можно получить, заказав только выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Если я что-то упустил в публикации прошу указать на это в комментариях, и я с удовольствием дополню статью. Вопросы по ограничениям и обременениям объектов недвижимости вы также можете задать в комментариях.